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外资大量进入我国房地产市场背后的思考

发布日期:2021-09-11 00:40浏览次数:
本文摘要:目前国外资本乘机会师我国房地产市场,而我国房地产的必要融资渠道却十分狭小,对银行贷款依赖性较强,在当前国家对房地产采行宏观调控的情况下,开发商被迫采行与国外投资商合作的形式来提供研发资金。面临这种情况,明确提出了要通过强化我国房地产金融创新的方式来不断扩大房地产融资渠道,完备房地产金融市场。 1、外资转入我国房地产市场的程度 1.国外资本目前对我国房地产市场的投资 国家统计局的资料指出,2005年境外机构出售中国建筑物资金额高达34亿美元,建构了过去前5年的总和。

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目前国外资本乘机会师我国房地产市场,而我国房地产的必要融资渠道却十分狭小,对银行贷款依赖性较强,在当前国家对房地产采行宏观调控的情况下,开发商被迫采行与国外投资商合作的形式来提供研发资金。面临这种情况,明确提出了要通过强化我国房地产金融创新的方式来不断扩大房地产融资渠道,完备房地产金融市场。

  1、外资转入我国房地产市场的程度  1.国外资本目前对我国房地产市场的投资  国家统计局的资料指出,2005年境外机构出售中国建筑物资金额高达34亿美元,建构了过去前5年的总和。而且这一几何级数的快速增长态势在转入2006年之后被大大缩放,按照全球仅次于的物业顾问服务公司之一的世邦魏理仕的研究结果推算出,今年前两个季度,最少10亿美元的境外资金投入到中国内地房地产出售市场。境外机构和个人出售商品房的资金的结汇也在同期快速增长2倍以上。

以摩根土丹利、花旗等为主要成员的国际地产基金沦为转入我国房地产的急先锋。过去5年里,摩根士丹利在中国房地产领域的投资总额约15亿美元,今年该公司还将新增投资30亿美元。

紧随大摩之后,花旗集团计划未来3年内将其对中国内地房地产市场的投资额提升9倍以上,最低可至8亿美元。同时澳大利亚仅次于的投资银行麦格理银行日前回应,计划在今年耗资3亿美元投放中国内地房地产企业。而该银行在转入中国的11年中早已相继已完成了9个大商场的并购。

除此之外,荷兰ING银行、美林国际等全球著名公司已先后公开发表宣告将装载重金深度插手中国房地产市场。  与此同时,亚洲地区的投资机构也以其灵敏矫健的身躯较慢转入中国的房地产市场。资料表明,2005年,亚洲地区有260亿美元用来投资房地产,其中大约有20%到25%的资金投向中国房地产市场。转入今年以来,亚洲国家流向中国地产的资金有增无减。

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还包括亚洲金融有限公司有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾大城银行等居多的投资机构放量投放到中国房地产市场的资金不出50亿元人民币,其中,嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用作房地产开发。闻资料表明从2006年6月6日至7月20日50天将近的时间内,仅有境外机构在中国以独立国家或者大股东的形式投资构成的房地产项目就约15项之多,平均值每3天就夺下一城。

其中,仅有渣打银行就在上海倒数吃进4个巨型项目。另据笔者理解新加坡生出(私人)投资公司从2005年到2006年在将近的一年的时间在天津通过合资大股东的方式倒数夺下了两个项目,总投资额约4亿元人民币。主要境外投资者在未来1~3年对中国房地产的预计投资额(闻表格1)   ; 2.外资转入我国房地产的原因  国外资本之所以这么大力转入中国房地产市场,主要是基于对中国经济的持续较好发展前景的寄予厚望,以及随着经济较慢发展所带给的房地产电子货币收益,从房地产的平均值收益率来看,1979~2000年,房地产投资的市场平均值回报率在7.9%左右,而北京、上海等地高档住宅、招商物业每年的电子货币平均15%左右,相比之下低于日前日本的3.5%,伦敦的4%以及美国的4.5%。

同时境外投资者对人民币电子货币的预期也广泛寄予厚望,据世邦魏理仕掌控的资料表明,大多数投资者都预期人民币还将贬值2%到20%。同时国际市场上对人民币的贬值预期是每年5%左右。

这些因素都导致境外资本大量转入我国的房地产行业,除此之外,我们也无法忽略我国房地产市场自身不存在的一个先天性的缺失,就是房地产市场融资渠道狭小。  2、我国单一的房地产融资渠道和较高的居民储蓄存款余额  1.单一的房地产融资渠道  对于中国房地产市场的主要参与者——中国房地产发展商来讲,其资金来源主要还是倚赖银行贷款,银行的贷款是其融资的一个最主要方面。根据2005年12月16日国务院第一次全国经济普查领导小组办公室和中华人民共和国国家统计局公布的《第一次全国经济普查主要数据公报(第三号)》的有关数据,至2004年底,房地产开发企业的总资产约61790亿,总负债约45784亿,资产负债率约74.1%,1999年至2005年国家统计局关于房地产企业研发投资资金的来源情况统计数据也说明了这一问题。  2005年,房地产开发企业做到资金21178亿元,其中企业自筹资金7039亿元,占到资金来源的比重为33.24%;国内贷款3835亿元,占到资金来源的比例为18.11%,其他资金来源为10040.41亿元,占到47.40%,在其他资金来源中80%以上的部分来自于定金及预收款,其中60%至70%的部分是又归属于银行或住房公积金管理中心所派发的个人住房按揭贷款,而在自筹资金中,企业自有资金(权益资金)仅有占到了55%左右,其余的部分主要是建筑施工企业的工程垫款。

而在施工企业的工程垫款中,也有相当大一部分是源于银行的建筑业贷款。也就是说,在房地产开发资金来源中,有60%左右的资金是源于银行体系,而且是以研发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式不存在,研发自有资金的部分还将近20%,房地产业的平均值资产负债率较高。随着国家宏观调控政策的实施、银根的放宽,房地产开发商几乎倚赖银行贷款的项目很难付诸于实践中,因此很多开发商期望拓展一些新的融资渠道,这也就是为什么很多国内的大型房地产开发商,都往往自由选择和境外的开发商来一起合作展开项目研发的原因。  2.较高的居民储蓄率和狭小的投资渠道  与房地产开发商由于缺少大量的研发资金而被迫谋求境外投资者的协助,并为此代价较高的融资成本,忽略我国国内居民的储蓄存款余额确在频仍上升,我国居民储蓄存款额之后低减,而且居民储蓄率是居高不下。

根据中国人民银行2006年1月14日的近期统计资料,1月末居民人民币储蓄存款余额超过14.8万亿元,同比快速增长21.1%。“十五”时期城乡居民人民币储蓄存款余额的快速增长趋势也说明了这一问题。  与高额的储蓄存款余额互为对立的是我国狭小的居民投资渠道,目前我国居民收入除了用作基本消费和现金银行以外,完全很难再行寻找一条较为合理的投资渠道。

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  3.美国较低的居民储蓄率和多元化的投、融资渠道  与中国忽略,美国居民的储蓄率仍然维持在较低的水平,始终保持在10%以下。与较低储蓄率比较不应的是美国繁盛的资本市场和非常丰富的投、融资渠道,居民可以自由选择自己偏爱的金融市场。

同时房地产开发商也可以向其中的任何一个金融主体展开融资,提供研发资金。  一方面由于房地产企业单一的融资渠道而被迫引入国外资本展开房地产开发,从而导致大批利润被外资共享,另一方面是国内狭小的投资渠道,使得居民被迫将剩下资金现金目前已正处于胜利率阶段的银行,而无法取得可观的利润报酬。这一对立突显出我国狭小的投、融资渠道。

如何转变目前这种“瓶颈”局面,沦为中国金融市场面对的尤为不利的挑战。因此我们应当在金融工具、金融体制和金融管理上展开全方位的创意,大大推展我国金融国际化进程。

而“房地产金融体系与国家金融体系的一体化”早已是国际住房金融体系发展的总趋势,因此本文将以房地产金融创新为事例,来辩论中国的金融创新问题。


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